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Mit der angestrebten Weiterentwicklung des Einkaufszentrums vgl. Verkaufsflächenbesatz nach Warengruppen und Standortstruktur des Torgauer Einzelhandels Innenstadt lt.

BBE-Erhebung und Berechnung Die Angebotsstrukturen in den vorstehenden Tabellen beinhalten bereits den genehmigten Verkaufsflächenbestand incl.

Zukünftig entfällt auf diesen Standort ein Verkaufsflächenanteil von ca. Als Nahversorgung sind alle weiteren Standorte von Lebensmittelmärkten mit den jeweils weiteren Anbietern vor Ort zusammengefasst.

Die Anzahl der Lebensmittelmärkte hat sich seit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept deutlich reduziert, aktuell verfügt die Stadt Torgau über sechs Lebensmitteldiscounter und einen kleineren Supermarkt.

Insgesamt 32 Anbieter verschiedener Branchen verteilen sich innerhalb des Torgauer Stadtgebietes. Städtebauliche Strukturanalyse Nach Darlegung und Bewertung der aktuellen Angebotssituation des Einzelhandels im Stadtgebiet Torgau wird eine städtebauliche Analyse vorgenommen.

Grundlage hierfür bildet das Zentren- und Standortkonzept der Stadt Torgau. April Wie der Abbildung 3 zu entnehmen ist, erfolgte eine hierarchische Gliederung der Zentrenstruktur für Torgau.

Die Abstufung von A- bis C-Zentren widerspiegelt die Funktionen der jeweiligen Zentren, die unterschiedlichen Anforderungen und damit auch einer differenzierten Ausprägung unterliegen.

Vor dem Hintergrund einzelhandelsspezifischer Veränderungen sowohl auf der Angebotsseite als auch auf der Nachfrageseite, wie sie in den vorangegangenen Abschnitten dargestellt wurden, sowie veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen in erster Linie der am August in Kraft getretene Landesentwicklungsplan Freistaat Sachsen , aber auch im Hinblick auf die aktuellen Rechtsprechungen zahlreicher Oberverwaltungsgerichte und auch des Bundesverwaltungsgerichts zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung ist eine Überprüfung der Zentrenstruktur zwingend notwendig.

Die räumliche Abgrenzung des A-Zentrums orientiert sich an der historischen Altstadt von Torgau, in welche die unterschiedlichen Funktionsbereiche Verwaltung, Einzelhandel, Dienstleistungen, kulturelle Sehenswürdigkeiten, Gastgewerbe etc.

Die räumliche Präsenz des A-Zentrums hat zur Folge, dass sich der Einzelhandelsbesatz auf mehrere Lagen verteilt, jedoch in sehr unterschiedlicher Intensität.

Allerdings wurde bereits im Einzelhandels- und Zentrenkonzept von die fehlende funktionale Verknüpfung der Lagen diskutiert. Letztere wird dadurch begründet, dass die räumliche Ausdehnung des Innenstadtbereichs der Nachfragesituation in Torgau nicht adäquat ist.

Als Aufgabenstellung wurde eine stärkere Konzentration und Verdichtung im Haupteinkaufsbereich, wie in Abbildung 4 ausgewiesen, benannt.

Jedoch sind auch Fachgeschäfte, teilweise in Randlagen des A-Zentrums aber auch im Haupteinkaufsbereich, geschlossen worden. Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Stadt Torgau beschlossen am.

Der Anbieter erzielt eine regionale Ausstrahlung, aufgrund seiner Lage im nordöstlichen Bereich des A-Zentrums jedoch bisher ohne funktionale Anbindung an die Hauptgeschäftslagen.

Die Konzentration auf den Hauptgeschäftsbereich und dessen räumliche Abgrenzung wird Gegenstand der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sein.

Diese Bewertung setzt zunächst beim Begriffsverständnis zentraler Versorgungsbereiche an. Bezug nehmend auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu 34 Abs.

Altstadt Torgau oder sich auf Grund- und Nahversorgungsfunktionen konzentrieren z. In jedem Fall müssen sie eine zentrale Funktion mit städtebaulichem Gewicht übernehmen.

Auf eine Mindestausstattung von Nahversorgungszentren verweist das Oberverwaltungsgericht Nordrhein- Westfalen in seinem Urteil vom: Im Hinblick auf die zugewiesene Funktion des Standorts wurden eine grundlegende Neuordnung des Areals und die An- 17 vgl.

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom , Aktenzeichen: Diese Weiterentwicklung ist ausgeblieben, vielmehr hat sich der Anbieterbesatz im B-Zentrum verringert.

Eine über die unmittelbar hinausgehende Funktion als zentraler Versorgungsbereich ist nicht zu konstatieren. Eine Ausstrahlung von städtebaulichem Gewicht erzielen die Nahversorgungslagen mehrheitlich nicht.

Aktuelle Entwicklungen wie am Kiebitzweg sind im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes hinsichtlich ihrer Funktion und Ausstrahlung neu zu bewerten.

In der bereits oben zitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts wird bezüglich der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche folgender Hinweis gegeben: Nach der Vorstellung des Gesetzgebers können sich zentrale Versorgungsbereiche nicht nur aus planerischen Festschreibungen, sondern auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben.

Infolge zwischenzeitlicher Marktentwicklungen sind faktische Funktionsübernahme und planerische Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche nicht mehr deckungsgleich, die tatsächlichen, faktischen Verhältnisse erfüllen nicht mehr ihre Funktionszuweisung.

Die Gemeinde Zinna mit ihrem Ortsteil Welsau wurde zum Januar in die Stadt Torgau eingemeindet. Das nahversorgungsrelevante Angebot umfasst ein Bäckereifachgeschäft und einen Getränkemarkt, die Teilfunktionen für die wohnungsnahe Versorgung übernehmen.

Es handelt sich dabei um folgende Sondergebiete: Eine Einbindung in das zukünftige Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept ist folglich zu empfehlen.

Veränderungen in der Angebotsstruktur und der Sortimente sowie eine angestrebte Weiterentwicklung des Einkaufszentrums erfordert eine neue bauleitplanerische Grundlage für diesen Einzelhandelsstandort.

Die Entwicklung an beiden Standorten ist durch Veränderungen gekennzeichnet. Der Kaufland-Verbrauchermarkt im Sondergebiet an der Festwiese wird gegenwärtig umgebaut.

Weitere zentrenrelevante Sortimente sind nicht zulässig. Diese Festsetzungen schreiben dem Sondergebiet eine ergänzende Versorgungsfunktion für baumarktrelevante Sortimente zu.

Aufgrund der geringen Einwohnerzahl im umliegenden Wohngebiet ist die wirtschaftliche Tragfähigkeit für Anbieter nicht gegeben.

Auch zukünftig ist eine entsprechende Entwicklung nicht zu erwarten. Der ehemalige hagebau-markt hat den Geschäftsbetrieb an dem Standort aufgegeben, wodurch der Gesamtstandort einen deutlichen Bedeutungsverlust auch innerhalb der Torgauer Einzelhandelsstrukturen erfuhr.

Der Sonderpostenmarkt strebt eine Verlagerung in das Objekt des leerstehenden hagebau-marktes an. Danach geht das Vorhaben mit den Grundsätzen und Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sowie mit den Festsetzungen für das Sondergebiet konform.

PEP, Brauhauspark nicht einschränken, d. Die gegenwärtig bereits erzielten Bindungsquoten in den einzelnen Warengruppen sind auch ein Indikator für die Beurteilung der Marktchancen bzw.

Bei der nachfolgenden Berechnung der Bindungsquoten sind anbieterspezifische Einflüsse in den einzelnen Branchen und Standorte zu erwarten und entsprechend zu bewerten.

Die Eingemeindung der ehemaligen Gemeinde Zinna zeigt sich in den aktuellen Daten als vermeintlich rückläufige Zentralität, 20 tatsächlich sind Kaufkraftzuflüsse aus der ehemaligen Nachbargemeinde inzwischen als Nachfragebindung vor Ort zu betrachten.

Darin spiegeln sich besonders leistungsfähige Standorte wider, sowohl die bisherige bipolare Ausstrahlung von Innenstadt und Einkaufszentrum Prima Einkaufs-Park als auch der neue Standort Brauhauspark.

In einzelnen Branchen sind die Bindungsquoten auch auf besonders leistungsfähige, regional ausstrahlende Magnetanbieter z. Teilweise sind hohe relative Bindungsquoten aber auch durch geringe Marktpotenziale zu begründen, die vom Fachhandel schnell erschlossen sind.

So ist auf die Unterschiede zwischen saldierten Kaufkraftzuflüssen von ca. Im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ist insbesondere auf eine leicht rückläufige Nachfragebindung bei Bekleidung zu verweisen, die aktuelle Bindungsquote liegt inzwischen leicht unter einer saldierten Nachfragedeckung.

Kaufkraftzuflüsse finden sich aber auch bei Möbel Zufluss ca. Diese aktuellen Ergebnisse zur regionalen Nachfragebindung sind nicht nur als Status Quo der Bestandsstrukturen zu verstehen, vielmehr zeigen sie Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Torgau bei Herausbildung und Weiterentwicklung von attraktiven und leistungsfähigen Einzelhandelsstandorten.

Die besondere regionale Stellung des Mittelzentrums Torgau wurde bereits ausführlich im Abschnitt 2 erläutert. Priorität der weiteren Entwicklung liegt auf den Potenzialen wichtiger innerstädtischer Leitbranchen z.

Innenstadtentwicklung mit Magnetwirkung, ergänzende Angebotsstrukturen im gehobenen Bedarfsspektrum und in der weiteren Konzentration auf leistungsfähige Zentren- und Standortstrukturen zu Lasten von Solitär- und Streulagen.

Tabelle 10 veranschaulicht in diesem Zusammenhang die Kaufkraftbindung in der bipolaren Ausprägung zwischen Innenstadt und Einkaufszentrum Prima Einkaufs-Park.

Umsatzerwartungen zusätzlicher Anbieter in Torgau werden branchenabhängig auch verstärkt aus Umverteilungsprozessen resultieren, die folglich einer gezielten Standort- und Zentrenentwicklung bedürfen.

Tabelle 9 repräsentiert in deutlicher Form die aktuelle Zentralität und die regionalen Entwicklungsperspektiven. Die anderen, kleineren Gemeinden des Mittelbereiches verfügen oftmals nur über partielle Versorgungsstrukturen im mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich, d.

Der Torgauer Einzelhandel kann sich in diesem Wettbewerb noch stärker profilieren und seine regionale Marktposition ausbauen. Diese Perspektiven sind jedoch in allen zentrenrelevanten Warengruppen weiterhin an eine abgestimmte bipolare Ausstrahlung von Innenstadt und Einkaufszentrum Prima Einkaufs-Park zu koppeln, mit besonderem Schutz der Torgauer Innenstadt.

Perspektiven der Torgauer Innenstadt innerhalb eines gesamtstädtischen Zentren- und Standortsystems 5. Dies impliziert Nutzungsvielfalt und einen attraktiven Branchenmix im Einzelhandel sowie eine attraktive Gestaltung des öffentlichen wie privaten Raumes.

Allerdings können diese Faktoren nur in einer kompakten Anordnung ein funktionierendes Geschäftszentrum garantieren und eine lebendige und anregende Atmosphäre vermitteln.

Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung des Hauptgeschäftszentrums von Torgau ist vor diesem Hintergrund keine planerische Abgrenzungsübung, sondern ein notwendiger Schritt, um die Voraussetzungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität zu schaffen.

Die Struktur der historischen Altstadt bedingt vergleichsweise kleine Grundstücks- und Gebäudestrukturen, die nur noch eingeschränkt und branchenbezogen für moderne Ladenkonzepte geeignet sind.

Die genannten Fachgeschäftsstrukturen weisen teilweise attraktive und individuelle Angebotskonzepte auf, insbesondere auch in den innerstädtischen Leitbranchen.

Die kleinteiligen Fachgeschäftsstrukturen erzielen selbst bei attraktiven Einzelkonzepten in der Gesamtheit keine ausreichende Magnetwirkung.

Die Folge sind Frequenzprobleme in der Altstadt, mit entsprechenden wirtschaftlichen Auswirkungen auf die innerstädtischen Anbieter.

Die zunehmende Anzahl von Leerständen auch in den Hauptgeschäftslagen ist als Indikator für deutliche Strukturschwächen der Innenstadt zu werten.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Leerstände auch auf objektseitige Defizite zurückzuführen sind. Die Konsequenz aus diesen Rahmenbedingungen ist, die räumliche Präsenz der Innenstadt durch Erweiterung und Verdichtung der Angebotsstrukturen zu stärken.

Die grundsätzlich prioritäre Weiterentwicklung der Torgauer Innenstadt bedarf vorrangig der Ansiedlung zusätzlicher Magnetbetriebe.

Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr wurde bereits der Rosa-Luxemburg-Platz zusammen mit der Markthalle als wichtigster innerstädtischer Entwicklungsschwerpunkt herausgearbeitet.

Diese Einkaufslagen, mit mehr oder weniger verdichtetem Einzelhandelsbesatz, verdeutlichen in exemplarischer Weise die Problematik der Torgauer Innenstadt.

Zum anderen ist ein innerstädtisches Gesamtgefüge nicht erkennbar, in Folge ist eine Splittung der Passantenfrequenzen zu verzeichnen, die negative Wirkung auf die Anziehungskraft und Attraktivität der Torgauer Innenstadt hat.

Nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Wechselwirkung zwischen Haupteinkaufsbereich, den bisherigen Magnetbetrieben und der Entwicklungsfläche Militärproviantmagazin und Umgebung.

Eine Handelsnutzung der verfügbaren Flächen im Erdgeschoss, erwies sich in den vergangenen Jahren aufgrund objektseitiger Gegebenheiten und den beiderseitigen Zugangsbedingungen als nicht realisierbar.

Nach Verkauf des Objektes in ist mit einer konzeptionellen Weiterentwicklung zu rechnen, die Einbindung in die Gesamtentwicklung des Areals unterstützt die Suche 21 vgl.

Im Sondergebiet SO 1 können ausnahmsweise auch kleinflächige Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften und Dienstleistungseinrichtungen zugelassen werden.

Die angestrebte Einzelhandelsentwicklung im Umfeld Militärproviantmagazin und Umgebung führt wesentliche innerstädtische Aufgabenstellungen zusammen: Etablierung eines neuen Einzelhandelsschwerpunktes in der nördlichen Innenstadt mit sehr guter gesamtstädtischer und regionaler Erreichbarkeit über den innerstädtischen Verkehrsring, damit Angebotsverdichtung in der Innenstadt, Ansiedlung von Magnetbetrieben mit einem Vollsortiment-Lebensmittelmarkt sowie mindestens einem Fachmarkt für innerstädtische Leitbranchen Bekleidung, Schuhe, etc.

Ziel des aktuellen und auch zukünftigen Zentrenkonzeptes ist es, diese bipolare Entwicklung im Gleichgewicht zu halten. Wechselseitige Standortentwicklung zielt auf die Ausschöpfung der jeweils spezifischen Standortpotenziale.

Die innerstädtischen Entwicklungschancen, insbesondere für die Leitbranchen, sollen der Innenstadt nicht entzogen werden, entsprechende Anbieterstrukturen bleiben prioritär dem zentralen Versorgungsbereich Historische Altstadt vorbehalten.

Folglich sollen im PEP bevorzugt Branchen, Betriebsformen oder Angebotskonzepte angesiedelt werden, für die in innerstädtischen Lagen weder räumliche noch funktionale Ressourcen gegeben sind.

Das Einkaufszentrum verfügt zweifellos über eine exponierte Stellung in der Region und übernimmt regionale Versorgungsaufgaben, die der zentralörtlichen Funktion von Torgau adäquat sind vgl.

Der Entwicklungsrahmen ist durch das Einzelhandels- und Zentrenkonzept vorgegeben. Auf dieser Grundlage wurde das zukünftige Angebotskonzept hinsichtlich seiner städtebaulichen Verträglichkeit und der funktionalen Einordnung in die Ziele des Zentrenkonzeptes im Januar analysiert und bewertet.

Bedeutsam sind die Veränderungen innerhalb der Anbieterstruktur. Die Planung sieht zusätzliche Flächenerweiterungen bei Bestandsmietern vor, zu verweisen ist auf Jeans Fritz zzgl.

Sicherung des Charakters als Fachmarktzentrum für die Stadt Torgau Grundsätzlich kann die Neuausrichtung des Einkaufszentrums PEP im Sinne einer Sicherung als Fachmarktzentrum bewertet werden, eine Aufsplitterung der Flächen in ein Shoppingcenter mit kleinteiligen Fachgeschäftsstrukturen ist mit dem Planvorhaben nicht verbunden.

Nachfolgende Tabelle untersetzt den zukünftigen Fachmarktcharakter. Regionale Kundenorientierung und Umsatzumverteilung in den bestehenden Angebotsstrukturen Dem Planvorhaben gelingt folglich eine Sicherung als Fachmarktzentrum, auch hinsichtlich der Nachnutzung aktueller Leerstände.

Zu beachten ist die Branchenverschiebung in Richtung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Verkaufsflächen, aber gerade nicht in Richtung zentrenrelevanter Fachgeschäftsstrukturen.

In diesem Sinne folgt das Planvorhaben nicht dem allgemeinen Trend zu Hybrid-Centern, die ausgehend von Fachmarktzentren zunehmend kleinteilige Ladenzeilen integrieren.

Fachmarktkonzepte entsprechen der angestrebten gesamtstädtischen Funktionsteilung, soweit sie bei zentrenrelevanten Sortimenten nicht die innerstädtische Entwicklung beeinträchtigen.

In letzterem sind drei Geschäftseinheiten eingeschlossen, für welche die Planungen auf zusätzliche Bekleidungsanbieter zielen, derzeit jedoch ohne konkrete Mieter.

Diese Flächen können alternativ auch für einen Heimtieranbieter genutzt werden vgl. Ab dieser Verkaufsfläche finden sich u.

Zur langfristigen Sicherung des Charakters als Fachmarktzentrum sollte diese Obergrenze kleinteiliger Fachgeschäftsstrukturen planungsrechtlich abgesichert werden.

Einfügen eines Drogerie-, eines Bekleidungs- und eines Elektro-Fachmarktes in die angestrebte bipolare Entwicklung der Torgauer Einzelhandelsstrukturen Die in der Modellrechnung untersuchten drei Fachmärkte fügen sich in unterschiedlicher Art und Weise in die bipolare Entwicklung ein, greifen grundsätzlich aber die Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes auf.

Durch die geplanten Anbieter werden jeweils fachmarktrelevante Nachfragesegmente angesprochen, die gegenwärtig gar nicht Bekleidung oder nur in unterdurchschnittlicher Ausprägung Drogerie und Consumer electronics angesprochen werden.

Die zukünftige Funktionsteilung mit einem Drogeriemarkt in der Innenstadt Rossmann, ca. In diesem Sinne erweitert ein neuer Bekleidungsfachmarkt das gesamtstädtische Angebotsprofil.

Dabei ist aber zu beachten, dass grundsätzlich innerstädtische Entwicklungspotenziale nicht vollumfänglich durch das Einkaufszentrum PEP aufgegriffen werden.

Grenzen ergeben sich dann, wenn die angestrebte bipolare Entwicklung in eine Flächendominanz des Einkaufszentrums PEP wechselt. Berücksichtigung findet in dieser Einschätzung, dass geeignete Standortlagen im funktional abgegrenzten Innenstadtbereich nur über begrenzte Flächenkapazitäten verfügen.

Realistisch wäre die mögliche Einbindung eines Bekleidungsfachmarktes mit max. Diese derzeit nicht absehbare aber potenzielle Entwicklung wurde in den Prognoseberechnungen einbezogen, entsprechende Marktchancen reserviert.

Diese Einschätzung beruht auch auf der Tatsache, dass die für diese Branche notwendigen Flächenkapazitäten auf Grund der Angebots- und Nachfrageentwicklung nach breiter und tiefer Sortimentsvielfalt nicht in der Innenstadt zur Verfügung stehen.

Zudem ist nicht davon auszugehen, dass ein vollwertiger, namhafter Unterhaltungselektronikfachmarkt unter gegebenen Voraussetzungen eine Ansiedlung in der Torgauer Innenstadt anstreben wird.

Bipolare Entwicklung ist in diesem Kontext derart zu interpretieren, dass das Fachmarktsegment für Consumer electronics durch das Einkaufszentrum PEP wahrgenommen werden kann, während besondere innerstädtische Angebotsstärken oder Entwicklungspotenziale z.

Sportartikel einem besonderen Schutz unterliegen funktionale Abstimmung. Empfehlungen zur branchenspezifischen Nutzung von Geschäftseinheiten ohne aktuelles Nutzungskonzept in der vorliegenden Planung Die vorliegende Planung zur Weiterentwicklung des Einkaufszentrums Prima Einkaufs-Park enthält 3 Geschäftseinheiten mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca.

Die Prognoserechnungen zur Umsatzherkunft und Umsatzumverteilung im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchungen vom Februar zeigen jedoch auf, dass zusätzliche Bekleidungsfachgeschäfte neben dem geplanten Fachmarkt und neben den Erweiterungen von Bestandsmietern die Entwicklungspotenziale des Einkaufszentrums PEP in dieser Branche deutlich übersteigen und zu starken Wettbewerbseffekten gegenüber der Innenstadt führen.

Dieses Flächenpotenzial sollte generell nicht dazu führen, dass die branchenspezifischen Auswirkungen in den Branchen Drogerie, Bekleidung und Consumer electronics durch zusätzliche Anbieter verschärft werden.

Vielmehr sind abgeleitet aus der aktuellen Nachfragebindung des Torgauer Einzelhandels ergänzende Branchen aufzugreifen: Grundsätzlich als städtebaulich verträglich sind nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel entsprechend der Torgauer Sortimentsliste oder Nutzungen im Bereich Dienstleistungen oder Gastronomie einzustufen.

Der aktuelle Bestandsmieter ist in den Planungen nicht mehr enthalten, ein Verbleib oder eine alternative Einbindung eines anderen Heimtiermarktes entspricht sowohl den regionalen Marktchancen als auch den Versorgungsfunktionen des Einkaufszentrums PEP in der bipolaren Standortentwicklung von Torgau.

Neben dem aktuell bestehenden Anbieter sind keine Heimtierfachmärkte im Einzugsgebiet der Stadt Torgau ansässig, dieses Entwicklungspotenzial kann zweifellos städtebaulich verträglich aufgegriffen werden.

Dessen teilweise Beibehaltung auf Fachgeschäftsebene führt keinesfalls zu städtebaulich relevanten Wirkungen, da in jedem Fall von einem rückläufigen Angebot auszugehen ist.

Möglich wären Anbieter für Wohnaccessoires oder auch weiterhin ein klassischer Haushaltwarenladen. KG, Februar , Abschnitt. In Verbindung mit den Nutzungen dieser Geschäftseinheiten ist zu beachten, dass nicht jedes kleine Fachgeschäft innerhalb des Einkaufszentrums Prima Einkaufs-Park in seiner Branchenzuordnung planungsrechtlich abgesichert werden kann.

Die Zweckbestimmung der Festsetzungen muss über die Zielsetzung einer bipolaren Entwicklung mit der Innenstadt entsprechend begründbar sein, innerhalb dieses Rahmens aber auch eine Optimierung der Angebotskonzepte im Einkaufszentrum oder eine Nachvermietbarkeit bei Betreiberwechsel berücksichtigen.

E-Commerce Die Entwicklung der Torgauer Innenstadt wird weiterhin durch strukturelle Veränderungen geprägt sein, einerseits durch die positiven Entwicklungsperspektiven auf dem Areal des Bebauungsplanes Militärproviantmagazin und Umgebung, welcher zu einer Ausdehnung und Vernetzung des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches beiträgt, andererseits aber auch durch eine vielschichtigere Wettbewerbssituation.

Denn die Einzelhandelslandschaft in Deutschland steht vor tiefgreifenden Umwälzungen. So wird der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt derzeit im Wesentlichen durch folgende Faktoren bestimmt: Durch die rasante Verbreitung von Smartphones ist der nächste Schritt im Online-Handel geebnet, die Integration von stationärem Einzelhandel und Online-Handel durch den Multichannel-Ansatz setzt sich zunehmend durch.

So wird durch den Online-Handel nicht nur stationärer Einzelhandel verdrängt, sondern es werden auch neue Vertriebsmöglichkeiten eröffnet.

Dabei verschwimmen die Grenzen von Online- und stationärem Einzelhandel zunehmend. Da der E-Commerce bislang in erster Linie ältere Formen des Versandhandels substituiert hat, wird derzeit deutschlandweit nur ein vergleichsweise geringer Flächenrückgang im Einzelhandel erwartet.

Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass dieser bundesdurchschnittliche Gesamtwert starke Schwankungen überdeckt.

Auch erhöht sich durch den potenziellen Verlust zahlreicher Ankermieter das Mietausfallrisiko. Zudem wird sich die Polarisierung zwischen guten und weniger guten Objekten und Standorten weiterhin fortsetzen.

So ist davon auszugehen, dass sich die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Städten mit einem überregionalen Einzugsbereich sowohl in 1-A-Lagen als auch in B- und Nebenlagen positiv entwickeln wird und somit hier ein hohes Investmentpotenzial gegeben ist.

Aber schon bei Städten, die nur ein regionales Einzugsgebiet aufweisen, ist nur noch in den 1-A-Lagen ein positives Investmentpotenzial zu erwarten.

In den B- und Nebenlagen dieser Städte dürften sich die zukünftige Flächennachfrage und der zusätzliche Flächenbedarf dagegen rückläufig entwickeln.

So gehen Handelsnutzer in diesen Städten und in diesen Lagen kaum Kompromisse bzgl. Für die Zentrenentwicklung in Torgau leiten sich aus dieser Entwicklung sowohl Anforderungen an die Innenstadtentwicklung selbst als auch an die bipolare Standortentwicklung mit dem Einkaufszentrum Prima Einkaufs-Park ab.

Im Fazit wird somit damit zu rechnen sein, dass sich der innerstädtische Flächenbedarf auf attraktive Verbundstandorte konzentrieren wird. Damit wird ein Flächenbedarf für moderne Betriebskonzepte einhergehen, während zu kleine oder in Randlagen befindliche Einzelhandelsflächen zunehmend abschmelzen werden.

Der geschilderte Entwicklungstrend untersetzt nachhaltig die im vorangegangen Abschnitt dargelegten Handlungserfordernisse zur Weiterentwicklung der Torgauer Innenstadt.

Vorrangig muss es gelingen, die Ansiedlung frequenzstarker Einzelhandelsbetriebe auf dem Areal Militärproviantmagazin und Umgebung zu forcieren, um daraus resultierende Synergien für den Haupteinkaufsbereich, für dessen Attraktivität als Einzelhandelsstandort, zu nutzen.

In der Betrachtung der Wechselwirkung von stationärem Handel und E-Commerce ist jedoch nicht zwangsläufig zu unterstellen: Online gewinnt, offline verliert dieser Gedankenansatz prägt in der jüngeren Vergangenheit und Gegenwart die Diskussion über die Zukunft des Handels.

Tendenzen der Konsolidierung des stationären Handels, auch in den vorgenannten Branchen, z. Allerdings muss sich der stationäre Handel auch verändern, d.

In der Konsequenz ist das Vorhandensein im Internet, z. Die Gewinner werden Cross-Channel-Händler sein Mit Cross-Channel werden mehrere Kanäle gezielt und integriert bedient und Geschäftsprozesse kanalübergreifend realisiert, darin finden sich die Anforderungen vieler Händler wieder.

Es bedeutet, 33 Quelle: Er kann sich online informieren und offline kaufen oder umgekehrt. Der Prozess ist integrativ und verfolgt das Ziel der nahtlosen Übergabe vom stationären zum Online-Kanal oder an den Kundenservice.

Der Händler kann den Kunden auch animieren, den Kanal zu wechseln, falls entsprechende Kundeninteressen erkennbar sind. Cross-Channel ermöglicht Kundenkontakte in wesentlich breiterer Form und bedeutet damit auch mehr Umsatzchancen.

Ein Verzicht auf diese Möglichkeiten schränkt die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven des Händlers stark ein. Hybride Beratungsansätze werden für den stationären Handel überlebenswichtig Smartphones und Tablets ermöglichen neue Formen der Warenpräsentation, der Beratung und können der Kundenansprache völlig neue Impulse verleihen.

Zum einen kann sich der Kunde interaktiv bereits im Geschäft informieren, sofern noch kein Verkäufer zur Beratung verfügbar ist, zum anderen bietet ein interaktives Ausprobieren von Produkten gleichzeitig ein Erlebnis, das auch für Promotionaktionen genutzt werden kann.

Über eine Visualisierung können 3 D-Animationen, z. Die Vorteile für die Händler liegen in einer höheren Kundenverweilbarkeit, der Unterstützung im Beratungsgespräch und einem positiven Einkaufserlebnis mit nachhaltiger Kundenbindung.

Ziel muss es sein, dass der Kunde die digitale als gute, persönliche Beratung empfindet. Dies ist aber gerade die Stärke des stationären Handels.

Der Flächenbedarf im stationären Handel wird sich durch Virtualisierung deutlich verändern Resultierend aus einer immer stärker segmentierten und individualisierten Kundennachfrage, die mit vertiefenden Sortimentsstrukturen einhergeht, sind in der Vergangenheit in verschiedenen Branchen die Flächen vor allem bei Fachmarktkonzepten stetig gestiegen.

Diese Entwicklung wird durch die Möglichkeiten der Virtualisierung deutliche Veränderungen erfahren. Bei zunehmender Sortimentstiefe und -breite kann durch den Einsatz technischer Möglichkeiten wie Tablets die Produktpräsentation wesentlich flächensparender erfolgen.

Insbesondere Zubehör, Nischenprodukte Waren, die nicht ständig nachgefragt werden und Variationen können so vielfältiger angeboten werden.

Über die Virtualisierung der Warenpräsentation können die Vorteile des stationären Handels persönlicher Kontakt, Beratung etc. Der Einsatz innovativer Technologien im stationären Handel wird zur Selbstverständlichkeit Mit dem Einsatz innovativer Technologien im Handel bewegt sich der Einzelhändler auf Augenhöhe mit dem Kunden.

Es bildet sich eine neue Art von Verkaufsgesprächen heraus, die die Beratungskompetenz in eine neue Qualität führen kann und damit dem Kunden ein echtes Einkaufserlebnis vermittelt.

Für den Händler steigt die Chance, mittels innovativer Angebotskonzepte den Kunden vor Ort zu binden und Umsätze zu generieren.

Dieser Herausforderung muss sich auch der innerstädtische Fachhandel in Torgau stellen. Sicherung einer qualifizierten, verbrauchernahen Grundversorgung durch das Zentren- und Standortkonzept Die wirtschaftliche Tragfähigkeit ist das entscheidende Kriterium für die langfristige Sicherung einer qualifizierten verbrauchernahen Grundversorgung.

Folglich ist die gezielte Entwicklung möglichst flächendeckender Nahversorgungsstrukturen eine wesentliche Aufgabenstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Torgau.

Als nahversorgungsrelevante Wettbewerbsentwicklungen sind zu berücksichtigen: Aufbauend auf eine Bewertung der aktuellen Verkaufsflächenausstattung durch Lebensmittelmärkte im Stadtgebiet Abschnitt 6.

Zu den nahversorgungsrelevanten Betriebsformen zählen Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Lebensmittel-Fachgeschäfte.

Für Letzteren bevorzugen Kunden kleinere, übersichtlichere Lebensmittelmärkte bzw. Diese unterschiedlichen Zielgruppen bzw. Insgesamt waren zum Zeitpunkt der Erarbeitung des Zentrenkonzeptes 11 Supermärkte und Discounter im Stadtgebiet ansässig, die Gesamtverkaufsfläche aller Lebensmittelmärkte incl.

Die aktuelle Angebotsstruktur durch Lebensmittelmärkte umfasst einen Supermarkt, sechs Lebensmitteldiscounter sowie die beiden genannten Verbrauchermärkte.

Nachfolgende Tabelle bewertet den aktuellen Besatz mit durchschnittlichen bundesdeutschen Vergleichswerten. Dennoch sank die Gesamtverkaufsfläche aller Lebensmittelmärkte seit um ca.

Darin liegt auch eine Chance des zentralen Versorgungsbereiches Historische Altstadt. Mit einem Lebensmittel-Vollsortimenter im Areal Militärproviantmagazin und Umgebung kann die Zielgruppenbindung eines Supermarktes gezielt zur Innenstadtentwicklung eingesetzt werden.

Die bundesweit stetig wachsende Nachfrage nach einem qualitativ hochwertigen Frischesortiment, welches insbesondere von Supermärkten angeboten wird, ist als Profilierungsansatz der Innenstadt zu verstehen.

Eine vergleichbare Berechnung zur Flächenausstattung durch die beiden Verbrauchermärkte führt gegenüber dem Einwohnerpotenzial der Stadt Torgau sicherlich zunächst zu einer überdurchschnittlichen Ausstattung, beide Standorte sind aber auf gesamtstädtische und regionale Kundenbindung ausgerichtet.

Sie sind wichtige Träger mittelzentraler Versorgungsfunktionen, für den Verbrauchermarkt im EKZ Prima Einkaufs- Park ist zudem die beschriebene überregionale Ausstrahlung des Einkaufszentrums zu beachten.

Folglich ist die Flächenausstattung in Relation zum Bevölkerungspotenzial im Mittelbereich entscheidungsrelevant. Ausgehend von der besonderen regionalen Stellung des Mittelzentrums Torgau entspricht dieser Besatz sicherlich einer angemessenen Flächendimensionierung, eine Dominanz und daraus folgend eine Gefährdung der innerstädtischen Perspektiven ist daraus nicht ableitbar.

Supermarkt Innenstadt Die bundesdurchschnittliche Ausstattungskennziffer ist als Referenzwert, keinesfalls aber als Zielwert anzusehen.

Eine Weiterentwicklung der örtlichen Angebotsstrukturen zur Sicherung einer Nahversorgung ist zwingend geboten.

Dies zeigt sich insbesondere für die Nahversorgung im innerstädtischen Zentrum, weiterhin aber auch beim bisherigen Grundversorgungszentrum Torgau-West.

Bereits im Abschnitt 4. In dieser Konsequenz wurde der Standort bereits im Zentrenkonzept nicht in die städtebaulichen Zielvorstellungen einer geordneten Zentren- und Standortstruktur aufgenommen und verbleibt auch in der aktuellen Neubewertung ohne eigenständige Funktionszuweisung.

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